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¿Cómo invertir en bienes raíces?

Publicado
23 Dic 2021
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¿Cómo invertir en bienes raíces?


¿Está pensando en comprar una propiedad de inversión? Los bienes raíces han producido a muchas de las personas más ricas del mundo, hay miles ejemplos de personas cercanas que les ha ido mucho mejor que en su empresa o empleo común al cabo de un par de años invirtiendo en bienes raíces, por lo que hay muchas razones para pensar que es una inversión sólida.

En Vertikaler apoyamos y fomentamos a las personas que buscan invertir en bienes raices, con la construcción y administración de condominios.

Sin embargo, los expertos coinciden en que, al igual que con cualquier inversión, es mejor estar bien informado antes de sumergirse con cientos de miles de pesos. Estos son los factores y desafíos que debe considerar antes de comprar su primera propiedad de renta.


CONSEJOS CLAVE

  • Invertir en una propiedad de renta puede ser lucrativo, pero puede conllevar muchos desafíos.
  • Los prestatarios generalmente necesitan asegurar al menos un pago inicial del 20% para la hipoteca de una propiedad de renta.
  • Ser propietario requiere una amplia gama de habilidades, desde comprender la leyes básicas de inquilinos hasta reparar un grifo que gotea.
  • Los expertos recomiendan tener un colchón financiero en caso de que no alquile la propiedad o si los ingresos por renta no cubren la hipoteca.


Decida si está hecho para ser propietario

Ser propietario puede ser una buena forma de obtener ingresos inmobiliarios, pero no es fácil ni glamoroso. Además de elegir la propiedad adecuada, preparar la unidad y encontrar inquilinos confiables, siempre hay problemas de mantenimiento y dolores de cabeza.

¿Conoce su camino dentro de una caja de herramientas? ¿Cómo está reparando paneles de yeso o destapando un inodoro? Claro, podría llamar a alguien para que lo haga por usted o podría contratar a un administrador de propiedades, pero eso afectará sus ganancias. Los propietarios que tienen una o dos casas a menudo hacen sus propias reparaciones para ahorrar dinero.

Por supuesto, eso cambia a medida que agrega más propiedades a su cartera. Lawrence Pereira, presidente de King Harbor Wealth Management en Redondo Beach, California, vive en la costa oeste pero posee propiedades en la costa este. Como alguien que dice que no es nada hábil, lo hace funcionar. ¿Cómo? "Reuní un equipo sólido de limpiadores, personal de mantenimiento y contratistas", dice Pereira.1

Pagar deudas personales

Los inversores inteligentes pueden tener deudas como parte de su estrategia de inversión de cartera, pero la persona promedio debería evitarlo. Si tiene préstamos estudiantiles, facturas médicas o hijos que pronto asistirán a la universidad, es posible que comprar una propiedad de renta no sea lo correcto por ahora.

Pereira está de acuerdo en que ser cauteloso es clave y dice: "No es necesario pagar una deuda si el rendimiento de su propiedad inmobiliaria es mayor que el costo de la deuda. Ese es el cálculo que debe hacer". Pereira sugiere tener un colchón de efectivo. "No se ponga en una posición en la que le falte el efectivo para hacer los pagos de su deuda. Tenga siempre un margen de seguridad" 1.


Asegure un pago inicial del 20% (o más)

Las propiedades de inversión generalmente requieren un pago inicial mayor que las propiedades ocupadas por sus propietarios; tienen requisitos de aprobación más estrictos. El 10% que puede haber depositado en la casa donde vive actualmente no funcionará para una propiedad de inversión. Necesitará al menos un pago inicial del 20%, dado que el seguro hipotecario no está disponible en propiedades de renta. Sin embargo, es posible que pueda obtener el pago inicial mediante financiación bancaria, como un préstamo personal.

Encuentra la ubicación correcta

Lo último que desea es quedarse atascado con una propiedad de renta en un área que está disminuyendo en lugar de estable o cobrando impulso. Una ciudad o un lugar donde la población está creciendo y se está llevando a cabo un plan de revitalización representa una oportunidad de inversión potencial.

Al elegir una propiedad de renta rentable, busque una buena ubicación, cercana a una zona escolar decente y muchas comodidades, como restaurantes, cafeterías, tiendas, senderos y parques. Además, un vecindario seguro, fácil acceso al transporte público y un mercado laboral en crecimiento puede significar un grupo más grande de posibles inquilinos.


¿Debería comprar o financiar?

¿Es mejor comprar al contado o financiar su inversión inmobiliaria? Eso depende de sus objetivos de inversión. Pagar en efectivo puede ayudar a generar un flujo de caja mensual positivo. Tome una propiedad de renta que cueste $ 1,000,000 para comprar. Con los ingresos por renta, los impuestos, la depreciación y el impuesto sobre la renta, el comprador en efectivo podría ver $ 95,000 en ganancias anuales, o un rendimiento anual del 9.5% sobre la inversión de $ 1,000,000.

Por otro lado, el financiamiento puede brindarle una mayor rentabilidad. Por ejemplo, supongamos que un inversor deposita el 20% en una casa, con una capitalización del 8% en la hipoteca. Después de deducir los gastos operativos y los intereses adicionales, las ganancias suman aproximadamente $ 55,080 por año. El flujo de caja es menor para el inversor, pero un rendimiento anual del 27,9% de la inversión de $ 20 000 es mucho mayor que el 9,5% obtenido por el comprador en efectivo.

Cómo obtener una hipoteca para una propiedad de alquiler

Aunque obtener una hipoteca de propiedad adicional a la de su casa es básicamente lo mismo que una hipoteca de residencia donde uno vive o principal, existen algunas diferencias clave. Para empezar, existen tasas más altas de incumplimiento en los préstamos para segundas propiedades porque los prestatarios o bancos que enfrentan problemas financieros tienden a concentrarse primero en las personas con mayor riesgo o mayor apalancamiento. El riesgo adicional significa que los prestamistas suelen cobrar tasas de interés más altas a las personas mas endeudadas o apalancadas.

Luego están los estándares para la obtención de un crédito. En general, los prestamistas hipotecarios se centran en el puntaje crediticio, el pago inicial y la relación deuda-ingresos del prestatario. Los mismos factores se aplican a las segundas hipotecas de propiedades, pero es probable que el prestatario deba cumplir con una puntuación de crédito y umbrales más estrictos, y con un pago inicial mínimo más alto. Además, el prestamista o banco puede examinar más de cerca el historial laboral y los ingresos del prestatario y desear ver la experiencia previa como propietario.

En general, esto es lo que los prestamistas exigen a los acreditados para aprobar una hipoteca de propiedad:

Puntaje de crédito: Score o un puntaje mínimo de 620, con mejores tasas y términos ofrecidos con puntajes de 740 y más.

Pago inicial: es posible depositar tan solo un 10% en una hipoteca convencional para una residencia principal, pero los acreditados tienen que pagar un seguro hipotecario si el pago inicial es inferior al 20%. El seguro no se aplica a las hipotecas de propiedades de renta, por lo que los prestatarios generalmente tienen que depositar al menos entre el 30% y el 20%.

Relación deuda-ingresos representa el porcentaje de los ingresos mensuales del prestatario que se destina al pago de la deuda. Aunque los límites son más flexibles para las hipotecas de residencia principal, los prestatarios deben tener un DTI que se encuentre entre el 36% y el 45% para calificar para una hipoteca de propiedad.

Ahorros: además de mostrar una relación deuda-ingresos favorable, los prestatarios también deben tener suficiente dinero en el banco para cubrir de tres a seis meses de pagos de la hipoteca, incluidos el capital, los intereses, los impuestos y el seguro.

Tenga cuidado con las altas tasas de interés

El costo de pedir dinero prestado podría ser relativamente barato en 2021, pero la tasa de interés de una propiedad adicional o de inversión es generalmente más alta que la de una hipoteca tradicional. Si decide financiar su compra, necesita un pago hipotecario bajo que no afecte demasiado sus ganancias mensuales.


Calcule sus márgenes

Las personas deben establecer una meta de rendimiento del 10%. Estime los costos de mantenimiento al 1% del valor de la propiedad anualmente. Otros costos incluyen seguro para propietarios de viviendas, posibles tarifas de asociaciones, impuestos a la propiedad, gastos mensuales como fumigación y jardinería, junto con los gastos de mantenimiento regular para las reparaciones.

Invierta en seguros para propietarios

Proteja su nueva inversión: además del seguro para propietarios de viviendas, los propietarios de propiedades en renta siempre deben comprar un seguro para propietarios. Este tipo de seguro generalmente cubre daños a la propiedad y protección de responsabilidad, en caso de que un inquilino o un visitante sufra una lesión como resultado de problemas de mantenimiento de la propiedad.

Tenga en cuenta que es posible que las pólizas de seguro estándar para propietarios de viviendas no cubran las pérdidas incurridas mientras se renta la vivienda. Comuníquese con su agente de seguros para asegurarse de que está adecuadamente asegurado.

Para reducir sus costos, investigue si un proveedor de seguros le permitirá combinar un seguro de propietario con una póliza de seguro de propietario de vivienda.

Considere los costos inesperados

No son solo los costos de mantenimiento y conservación los que afectarán sus ingresos por alquiler. Siempre existe la posibilidad de que surja una emergencia: daños en el techo por humedades, por ejemplo, o tuberías reventadas que destruyen el piso de una cocina. Planifique reservar entre el 20% y el 30% de sus ingresos por alquiler para este tipo de costos, de modo que tenga un fondo para pagar las reparaciones oportunas.


Evite un reparador superior

Es tentador buscar la casa que puede conseguir a precio de ganga y convertirla en una propiedad de alquiler. Sin embargo, si esta es su primera propiedad, probablemente sea una mala idea. A menos que tenga un contratista que haga un trabajo de calidad a bajo precio, o que sea experto en mejoras en el hogar a gran escala, probablemente pagaría demasiado para renovar. En su lugar, busque una casa que tenga un precio inferior al del mercado y solo necesite reparaciones menores.

Calcular gastos operativos

Los gastos operativos en su nueva propiedad estarán entre el 35% y el 80% de sus ingresos operativos brutos. Si cobra $ 15,000 por alquiler y sus gastos son de $ 6,000 por mes, está al 40% para gastos operativos. Para un cálculo aún más fácil, use la regla del 50%. Si el alquiler que cobra es de $ 20,000 por mes, espere pagar $ 10,000 en gastos totales.

Determine su retorno

Por cada peso que invierte, ¿Cuál es el rendimiento de ese peso? Las acciones pueden ofrecer un rendimiento en efectivo del 5%, mientras que los bonos pueden pagar un 4,5%. Un rendimiento del 6% en su primer año como propietario se considera saludable, especialmente porque ese número debería aumentar con el tiempo.

Compre una casa de bajo costo

Cuanto más cara sea la casa, mayores serán sus gastos corrientes. Algunos expertos recomiendan comenzar con una casa de $ 1,500,000 a $ 2,000,000 en un vecindario prometedor. Además, los expertos aconsejan no comprar nunca la casa más bonita a la venta en la cuadra, y lo mismo ocurre con la peor casa de la cuadra.


Comprar un condominio es una buena inversión?

Los condominios pueden ser una mucho mejor opción para los compradores de propiedades de renta porque tienden a ser más asequibles que las viviendas unifamiliares comparables y, a menudo, están ubicados en lugares deseables. Además, los condominios a menudo tienen menos demandas de mantenimiento porque los propietarios no son responsables de cuidar los terrenos o el exterior del edificio.


Cuándo contratar a un administrador de la propiedad

Los propietarios de propiedades de alquiler pueden administrar la propiedad ellos mismos o contratar a un administrador de la propiedad. Puede ser una decisión difícil de tomar porque los administradores de propiedades generalmente cobran entre el 10% y el 12% de los alquileres cobrados, lo que realmente puede reducir las ganancias.

Aún así, contratar a un administrador de propiedades experimentado puede valer la pena el costo. Después de todo, significa menos trabajo y menos dolores de cabeza para usted, ya que aprovecha su experiencia en la industria. En general, un administrador de propiedades:


Saber comercializar la propiedad

  • Comprender el mercado de alquiler local y asegurarse de fijar el precio del alquiler en consecuencia.
  • Muestre la propiedad a posibles inquilinos (para que usted no tenga que hacerlo)
  • Examinar a los inquilinos (por ejemplo, realizar verificaciones de crédito y verificar referencias)
  • Cobrar el alquiler en su nombre y depositar el dinero en su cuenta bancaria
  • Manejar alquileres atrasados ​​y navegar por el proceso de desalojo
  • Manejar las quejas de los inquilinos
  • Organizar el trabajo de mantenimiento y reparación.
  • Pagar facturas relacionadas con la propiedad, como impuestos a la propiedad, servicios públicos y seguros.
  • Para decidir si contratar a un administrador de propiedades tiene sentido financiero para usted, hágase estas preguntas:

¿Tengo tiempo para administrar la propiedad yo mismo? Si tiene otro trabajo de tiempo completo, es probable que no tenga el tiempo ni la energía para administrar una propiedad por su cuenta. Esto es especialmente cierto si posee varias propiedades.

¿Qué tan cerca está la propiedad de renta de mi casa? Estar lejos del lugar de renta le quita más tiempo al día y hace que sea más difícil gestionar los problemas de rutina y urgentes.

¿Estoy dispuesto a tratar con inquilinos? Incluso si realiza un buen trabajo de detección, es probable que tenga que lidiar con inquilinos irrazonables, alquileres atrasados ​​y desalojos en algún momento. ¿Es eso algo que estás dispuesto a hacer?

¿Mi propiedad de renta es para inquilinos a corto o largo plazo? Podría ser más fácil de autogestionarse si está buscando inquilinos a largo plazo. Pero si se trata de un alquiler a corto plazo (por ejemplo, un Airbnb), tendrá que lidiar con muchos inquilinos diferentes y, potencialmente, muchas quejas y problemas de mantenimiento.

¿Necesitas tener el control? Si tiene dificultades para traspasar responsabilidades, como elegir inquilinos y realizar tareas de mantenimiento, es posible que sea mejor que administre la propiedad usted mismo.


Sopese los riesgos frente a las recompensas

En cada decisión financiera, debe determinar si la recompensa compensa los riesgos potenciales involucrados. ¿Tiene sentido invertir en bienes raíces para usted?

Recompensas

  • Debido a que sus ingresos son pasivos, a pesar de la inversión inicial y los costos de mantenimiento, puede ganar dinero mientras dedica la mayor parte de su tiempo y energía a su trabajo habitual.
  • Si los valores inmobiliarios aumentan, su inversión también aumentará de valor.
  • Puede poner bienes raíces en una empresa autodirigida.
  • Los ingresos por renta no se incluyen como parte de sus ingresos que están sujetos al impuesto del Seguro Social.
  • El interés que paga por un préstamo de propiedad de inversión es deducible de impuestos.
  • Salvo casos fortuitos u otra crisis, los valores inmobiliarios son generalmente más estables que el mercado de valores.
  • A diferencia de invertir en acciones u otros productos financieros que no puede ver ni tocar, los bienes raíces son un activo físico tangible.

Riesgos

  • Aunque los ingresos por renta son pasivos, los inquilinos pueden ser difíciles de manejar a menos que utilice una empresa de administración de propiedades.
  • Es posible que los ingresos por renta no cubran el pago total de la hipoteca.
  • A diferencia de las acciones, no puede vender bienes raíces instantáneamente si los mercados se deterioran o si necesita efectivo.
  • Los costos de entrada y salida pueden ser elevados.
  • Si no tiene un inquilino, igualmente debe pagar todos los gastos


¿Debería encontrar un socio inversor en bienes raíces?

Si desea invertir en una propiedad de renta pero no tiene el dinero (o la experiencia) para hacerlo realidad, es posible que desee considerar una asociación inmobiliaria. En términos simples, un socio inversor ayuda a financiar el trato a cambio de una parte de las ganancias.

Tenga en cuenta que una asociación no es un "botón fácil" y no le saca de ningún trabajo. Aún tiene que hacer su tarea, practicar su discurso y estar listo para mostrar a los posibles socios que la inversión tiene sentido financiero.


En resumen

Sea realista en sus expectativas. Al igual que con cualquier inversión, la propiedad de renta no producirá un gran ingreso mensual de inmediato al final del día son inversiones que se estabilizan y mejoran al cabo de al menos 3 años, Asesórese encuentre una empresa con resultados tangibles, con experiencia no solo construyendo condominios, si no aquellas que ya están operando y administrando con rendimientos comprobables, elegir la propiedad incorrecta podría ser un error catastrófico. Las propiedades de renta pueden ser una forma lucrativa de invertir en bienes raíces.

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