Dominando los comparativos de propiedades para una exitosa inversión en viviendas

Introducción:

Cuando se trata de invertir en viviendas, un paso crucial en el proceso es realizar comparaciones exhaustivas de propiedades, o "comps". Al analizar diversos factores, como los registros fiscales, los detalles de construcción, el tamaño del terreno y la zonificación, la vista de la calle, las aceras y múltiples conjuntos de comps, puedes tomar decisiones informadas y maximizar el valor de tus inversiones inmobiliarias. En este artículo, te guiaremos a través de cada uno de estos componentes importantes para ayudarte a dominar el arte de las comparaciones de propiedades y lograr una exitosa inversión en viviendas.

1. Registros fiscales y espacio construible en pies cuadrados:

Los registros fiscales proporcionan información valiosa sobre las especificaciones de una propiedad. Al examinar los pies cuadrados terminados y sin terminar, junto con el número actual de dormitorios y baños, puedes determinar el potencial constructivo. Por ejemplo, imagina una casa con mil pies cuadrados en el piso de arriba, dos dormitorios y un baño, y otros mil pies cuadrados en el sótano. En este caso, el diseño existente puede no ser un problema, ya que hay 2,000 pies cuadrados disponibles para personalizar. Con el plan de construcción adecuado, puedes transformar la propiedad en una distribución de cuatro dormitorios y tres baños, o incluso más. Por lo tanto, siempre revisa los registros fiscales para comprender la estructura de la propiedad y el espacio construible en pies cuadrados.

2. Consideraciones de construcción:

Otro aspecto crucial es comprender los detalles de construcción. El año en que se construyó la propiedad proporciona información sobre el enfoque constructivo necesario, las mejoras requeridas y los desafíos potenciales. Por ejemplo, si una propiedad fue construida en la década de 1920, es probable que requiera mejoras sísmicas debido a la madera antigua y las técnicas de estructuración diferentes. Estas consideraciones impactan significativamente el cronograma del proyecto, lo que podría agregar de tres a seis meses. Comprender la época de construcción también ayuda en la evaluación precisa de la inversión, incluyendo el análisis del estilo arquitectónico, como sótanos con luz natural, estructuras de dos pisos o viviendas de una sola planta.

3. Tamaño del terreno y zonificación:

Evaluar el tamaño del terreno y las regulaciones de zonificación es vital para descubrir el valor oculto dentro de la propiedad. Más allá de las simples remodelaciones, comprender la topografía del terreno y las regulaciones específicas de zonificación es clave para maximizar tu inversión. En algunos casos, puedes descubrir oportunidades para construir unidades adicionales, subdividir el terreno o aprovechar un terreno de gran tamaño en un área metropolitana de alta demanda. Incluso durante una pandemia, los terrenos de gran tamaño a menudo tienen un valor adicional, ya que las personas buscan opciones de "staycation". Analizar el tamaño del terreno y la zonificación te permite aprovechar estos valores ocultos y tomar decisiones de inversión más acertadas.

4. Google street view. Vista de la Calle:

La vista de la calle es un aspecto a considerar en las comparaciones de propiedades. Al explorar la vista de la calle a través de herramientas como Google Street View, puedes identificar diferencias significativas en el valor de las propiedades en una misma zona. Incluso una calle de diferencia puede tener un impacto de valor considerable. Además, la vista de la calle te permite evaluar la calidad del vecindario y la influencia que pueden tener los vecinos en la reventa de tu propiedad. Recuerda que, en mercados caros, los compradores pueden estar dispuestos a invertir en una propiedad, pero también desean vivir en un lugar agradable. Así que, verifica la vista de la calle para obtener información valiosa sobre el vecindario, las condiciones de la calle y la sensación general de habitabilidad.

5. Aceras:

Otro aspecto importante a considerar es la presencia de aceras. Además de su impacto en la calidad de vida, las aceras también indican la disponibilidad de servicios públicos. Al analizar la vista de la calle, presta atención a la presencia o ausencia de aceras, ya que esto puede influir en las posibilidades de desarrollo y construcción adicional en el terreno. Si no hay servicios públicos cerca, puede resultar costoso y poco práctico llevar a cabo ciertos proyectos, como la construcción de unidades adicionales. Estos pequeños detalles pueden revelar mucha información y ayudarte a tomar decisiones más informadas durante las comparaciones de propiedades.

6. Tres conjuntos de comps:

Para obtener una evaluación completa de una propiedad, es recomendable realizar tres conjuntos de comps diferentes:

   a) Espacio sin terminar: Aquí, se seleccionan comps que reflejen propiedades similares con el espacio sin terminar, sin considerar las mejoras o adiciones futuras. Este conjunto te brinda una visión del valor base de la propiedad.

   b) Mejor uso posible: En este conjunto, se buscan comps que muestren el uso máximo del espacio, considerando la capacidad total de pies cuadrados que se puede lograr en la propiedad. Esto te proporciona una evaluación del valor potencial más alto.

   c) Valor oculto: El tercer conjunto se enfoca en descubrir el valor oculto de la propiedad. Aquí, se investigan posibilidades como añadir unidades adicionales en un lote amplio o cualquier otro factor que pueda aumentar significativamente el valor. Estas oportunidades pueden cambiar drásticamente los números y marcar una gran diferencia en tu inversión.

Conclusión:

Dominar las comparaciones de propiedades es una habilidad esencial para tener éxito al invertir en viviendas. Al aprovechar los registros fiscales, los detalles de construcción, el tamaño del terreno, la vista de la calle y realizar comparaciones exhaustivas, puedes descubrir el valor oculto, evaluar las inversiones de manera precisa y maximizar tu retorno de inversión. Sigue estos pasos y obtendrás una ventaja competitiva en el mercado inmobiliario, aumentando tus posibilidades de éxito en el mundo de las inversiones en viviendas.