¿Qué es el WACC en finanzas y cómo aplicarlo en inmuebles?

Cómo aplicar el WACC en bienes inmuebles

El WACC, o coste promedio ponderado del capital (CPPC), es una herramienta financiera utilizada para determinar el costo de capital de una empresa. Se calcula ponderando el costo de los fondos propios y el costo de la deuda, según la proporción en la que cada uno de estos tipos de financiación se utiliza para financiar la empresa.

En bienes inmuebles, el WACC se puede aplicar para una variedad de propósitos, incluyendo:

• Determinar el rendimiento esperado de una inversión inmobiliaria
• Determinar el valor de un activo inmobiliario
• Evaluar la rentabilidad de una cartera de activos inmobiliarios
• Comparar la rentabilidad de diferentes inversiones inmobiliarias
• Tomar decisiones de financiación inmobiliaria

Ejemplos de aplicación

Cálculo del WACC para un terreno

Supongamos que un inversor está considerando comprar un terreno por 10 millones de pesos. El inversor planea financiar la compra con una combinación de fondos propios y deuda. El inversor estima que el costo de los fondos propios es del 15% y el costo de la deuda es del 8%. El inversor planea utilizar una proporción de fondos propios a deuda de 60% a 40%.

Para calcular el WACC del terreno, el inversor primero debe calcular el peso de los fondos propios en la estructura de capital:

w1 = (60 / 100) = 0.6

Luego, el inversor debe calcular el peso de la deuda en la estructura de capital:

w2 = (40 / 100) = 0.4

Finalmente, el inversor puede calcular el WACC del terreno:

WACC = 0.6 * 0.15 + 0.4 * 0.08 = 0.124

Por lo tanto, el WACC del terreno es del 12.4%.

Para determinar si la inversión es rentable, el inversor puede comparar el WACC del terreno con el rendimiento esperado de la inversión. Si el rendimiento esperado de la inversión es superior al WACC del terreno, la inversión se considera rentable.

Por ejemplo, supongamos que el inversor espera obtener un rendimiento del 15% de la inversión en el terreno. En este caso, la inversión sería rentable, ya que el rendimiento esperado es superior al WACC del terreno.

Cálculo del WACC para la adquisición de un edificio

Supongamos que un inversor está considerando adquirir un edificio de apartamentos por 100 millones de pesos. El inversor planea financiar la adquisición con una combinación de fondos propios y deuda. El inversor estima que el costo de los fondos propios es del 15% y el costo de la deuda es del 8%. El inversor planea utilizar una proporción de fondos propios a deuda de 50% a 50%.

Para calcular el WACC de la adquisición, el inversor primero debe calcular el peso de los fondos propios en la estructura de capital:

w1 = (50 / 100) = 0.5

Luego, el inversor debe calcular el peso de la deuda en la estructura de capital:

w2 = (50 / 100) = 0.5

Finalmente, el inversor puede calcular el WACC de la adquisición:

WACC = 0.5 * 0.15 + 0.5 * 0.08 = 0.11

Por lo tanto, el WACC de la adquisición es del 11%.

Para determinar si la inversión es rentable, el inversor puede comparar el WACC de la adquisición con el rendimiento esperado de la inversión. Si el rendimiento esperado de la inversión es superior al WACC de la adquisición, la inversión se considera rentable.

Por ejemplo, supongamos que el inversor espera obtener un rendimiento del 12% de la inversión en el edificio. En este caso, la inversión sería rentable, ya que el rendimiento esperado es superior al WACC de la adquisición.

Conclusiones

El WACC es una herramienta valiosa que puede ayudar a los inversores inmobiliarios a tomar decisiones financieras informadas. Al calcular el WACC de una inversión, los inversores pueden determinar si la inversión es rentable y comparar la rentabilidad de diferentes inversiones.